投资房产选公 寓还是选别墅，今天说明白!

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蒙特利尔投资房产选公寓还是选别墅，相信很多在蒙特利尔买过房产的人都为此伤过脑筋，那么今天就让我们具体分析下这两种房产究竟有什么不不同以及各自的优缺点。

那么到底选公寓还是别墅好呢? 

其实看看现实就能知道，⽆论是公寓，别墅，还是介于⼆者之间的Townhouse，联排别墅，半独立别墅，都有各⾃自 的拥护者和实践者，⾜以说明各有各的道理。 

很多中国⼈都有“土地”情结，因为土地是不可再⽣的资源。争论的双方，一般都是拿⾃⼰的优点PK对⽅的缺点，这样只能看到事物的⼀⾯。 

要看清楚这个问题，我们先看看决定住宅地产价值的几个因素。住宅地产的价值基本由其所在的位置、占用的⼟地和建筑这三部分决定。位置是作为首要因素的，其分解下来包括就业、交通、学校、购物、周边⼈群收入、以及未来发展预期等⽅方⾯面。

所以，在回答投资哪种房产类型之前，⾸先要选择的是:位置。这个我已经在上一期的视频里讲过了。

比如DT市中心的两房公寓，和西岛的别墅。并不具备直接的可比性。因为大的位置不同，导致其增值和租金表现有很大的不同。

接下来我们只讨论在相同位置的前提下，别墅和公寓的不同点。从原理上来说，在位置相同的前提下，别墅因为土地价值占⽐相对公寓要高 ，公寓的建筑价格占⽐要高于别墅，因此公寓的折旧比例也高，因为别墅土地占⽐⾼，但⼟地是不折旧的。 供应量长期看别墅的供应量又低于公寓，所以别墅资本增幅要优于公寓。 而从租售比的⻆度来讲，别墅一般比公寓低，即公寓的现金流要更好。 

这是因为在位置相同的前提下，租户更倾向于只为建筑决定的居住空间支付租⾦，而不愿意为大院⼦、大草地支付租⾦。

而且在现实中，同⼀区域中，公寓的位置一般距离公共交通、购物中⼼等基础设施更近，出租会更快一些，空置时间较短。在投资者自身收⼊有限的情况下，租售比⾼意味着较高的租⾦收⼊更容易⽀撑起较低的贷款，现⾦流更好。

选择投资房，关键是根据⾃⼰的实力，根据资本增值和租售⽐两个参数选择投资⽬目标。如果您资⾦充沛，收⼊也很多，可以前期就选择资本量要求较⼤和租售比相对较⼩的别墅，更偏向于获取更多的增值;如果您资金不充沛，收⼊也一般，那么先⼊⼿公寓是更为现实的选择，更侧重保障充沛的现⾦流。 

随着您⾃自身收⼊的提⾼和公寓的增值套现，可在投资组合中逐步引⼊别墅的配置，由前期 投⼊入的公寓的⾼租⾦来补贴后来别墅的低租⾦，这样既可以维持稳定的现⾦流，又能享受别墅带来的⾼增值。 

需要注意的是，从投资⻆角度，⼀般不建议选择只看增值或只看租售⽐的产品。

只看增值有可能撑不起，在现⾦流紧张的情况下，⼀旦仓促出售房产，有可能会陷入被迫降价的被动局⾯。 

与之对应，只看租售⽐，又⽆法实现资本增值的套现再投资，也是⾮常不划算的。

所以我们要从现金流，增值空间，时间和精力等成本来多重角度的分析对比。

当然，⽣生活中很多事情都是在做平衡，所以选择最适合⾃己的房产才是最好的房产。

有的人问：有没有既现金流压力低，租金回报率高，资本增值又高的房子呢？答案是肯定的，因为实际情况下，大多数人都是拿固定且有限的资金来选择房产，其实是拿不同位置的别墅和公寓做对比分析，来选择合适自己的房产，具体如何分析，请添加我的微信，我是蒙特利尔房地产经纪人杨轲，谢谢观看我的视频我们下次见。