在当下的危机中寻找商机-蒙特利尔商业租赁防坑

由于全世界都受疫情的笼罩，疫情对经济确实有影响，但加拿大也在有序的扶持和调控，且疫情过后工作生活也会大概率的回归正轨，大家在加拿大定居生活有的人要找工作上班就业，有的人考虑要在加拿大创业，做生意，所以我今天打算给大家分享一些，商业店铺租赁的一点相关经验吧。

实体店铺生意，不管是餐厅，咖啡厅，超市，或者其他的需要实体经营场所的生意，最重要的其实是租约，其他的经营策略，理念，产品都可以不断地调整。店铺的这个租约，一旦双方签字立即就生效，所以必须谨慎，而且商业的租约，是和住宅的租赁完全不一样的，没有任何政府机构发布过标准模板，很多赋予住宅租客的权利在商业租赁中根本就不存在，实际上很多有经商经验的朋友，也常常错误地把自己认为的在住宅租赁里的经验直接套用到商业租赁上，这绝对是错误的，而且有可能导致严重损失。

为什么我说租约是最重要的，一个创业者在刚刚开始一个生意的时候，往往需要投入大量的时间，精力以及资金来做装修。而生意走上轨道也需要一段时间，生意刚刚开始回本赚钱的时候，租约如果出问题，则必须要换地方重新开始，损失了装修成本不说，还会丢失好不容易积累起来的客户群，所以一定要前期做好防范。

每一个商业租约都不一样。大到租期，租金，转租，分租的规定，小到牌匾，垃圾处理费的安排，商业地税，房屋维修谁来负责，都需要跟一条一条和房东协商决定。一份没有保障的租约，有可能让一个正在赚钱的生意全盘皆输。

有几个细节问题，没有实际操作经验的人，可能意识不到，我今天主要给大家讲这几个问题，在正常的一个商业租赁里面没有人一开始只签一年，我们一般常说都是几加几的租约，我以前和房东签过5+5的租约，指的就是5年的租约再加上5年的option，这个option就是我有有权利选择继续续约。商业租约中的Option这一条款保障了租客续约的权力，但是没有房东会和你签，我同意你再续约5年，并享有和原来租约同样的价格，租金租客需要和房东重新协商决定。这个时候，房东往往会要求提价。说到涨租金，商业租赁和住宅可就完全不一样了，商业租赁他是可以随意涨的，因此在最开始租约的这个条款上，必须要提前预防，先规定好，如果续约的话租金的涨幅。如果没有规定租金的涨幅，这个续约的option就等同于没有，因为房东完全可以在这个Option来临的时候狮子大开口，愿意续签就续，不愿意你就可以走人，他在转租给别人，因为扔到店铺里的装修和投资，投资者是带不走的。

以上是第一点，第二点很多人没注意看过，很多租约里会有一条叫Demolition，中文叫拆迁，这一条就是另外一个容易出问题的地方，很多人开始觉得租个房做生意不可能被拆迁，但现房地产市场比较热，地价上升，有的房东觉得索性直接把房子卖给地产开发商完事。地产开发商买了地是要盖高层建筑的。所以就要牵制拆迁了。所以大家要看一看原始的租约里，拆迁这一条是怎么写的？时间节点是怎么样的，如何赔偿？每一个租约都不一样，这里面也没有什么共同点。所以在最开始签约的时候，必须要协商清楚。

下面是第三点，咱们也有可以保护租客的方法，建议大家让律师或公证师把签好的商业租约拿到魁省的土地管理局去注册，把这个商业租约公示，把您的这个租约和房子给链接到一起，任何一个买家要是买这个房子，他就一定会看到这个房子有这个租约在这，他要是愿意买这个房子，他就要继续履行这个房子上的租约。这个是一个保护自己的方法。当然这个需要费用，但是这个钱值得花。普通住宅租赁没有这么复杂，魁北克省对住宅管理是非常严格的，包括住宅买卖 租赁都有标准的模板，而且合同对房东与房客的保护都比较完善，对双方都比较公平。但是商业租赁完全是看你的合同上是如何写的，怎么写的就怎么执行，有人吃亏也好，有人占便宜也好，都是双方自愿的。所以我一般的操作，我一定会找律师或公证师来帮我看租约，虽然要花一些钱，而且有的租约内容很多有的要50-80页，让律师一条条解释确实需要挺多费用的，但是这个钱我觉得是非常有必要花的，而且我认为有必要找讲中文的，确保在签字之前要确保每一条写的是什么意思都弄明白了。

今天录的这个视频，我是挑了几个，重点中的重点，简单说了以下，这不是全部，但是在一些重点问题的防范上一定会对大家有所帮助的，以后我还会继续录其他的视频希望能在真的能大家有所帮助，如果大家对蒙特利尔房地产有兴趣，可能添加我的微信和我联系。