下面我给大家举个例子，我前一段我帮客户买的一套房子，最后成交价是45万的一个公寓 2个卧室1卫生间一车库，不是在最中心的位置，但是是在地铁延线上，因为离我客户上班的公司比较近。

我们来讨论下这套房子持有5年的投资回报率是多少，

首先买房的过程中会产生的费用指出如下：

请验房师验房这样的一个公寓费用在400加币，      

过户公证，公证师收费一边在1500加币左右，不同的区的房子不同的房子，公证处的收费是不一样。

买房之后在2-3个月左右政府会给你寄一张税单，是房屋的产权转让税-45万的房子，产权转让税是5250加币左右。一个房子产权每转让一次，政府会向下一个买家收取的税费。

以上为一次性的费用。

之后每年房子的固定开销：

房屋保险-这个保险公司会根据业主的年纪性别 房子的状况来评估CONDO公寓保费一般在400加币左右每年。保险是必须要买的。

每年要交的税费：这套房子 3473加币的土地税 + 628加币的学校税。一共是4101加币。每年都有，都要缴纳。

物业费每月252加币，全年3024加币。

其他电费网费跟据实际使用情况来缴纳。如果出租电费网费是房客缴纳。

每个月的贷款月供情况，房价45万，

首付35%（$157500），可以获得65%的贷款，即贷292500万加币。

我们按五年固定 利率3.00%来算，实际情况比这个要低。贷款年限为25年。每月的还款额在1385加币左右。实际情况可能会比这个低一些。

我这个客户买这个房子是为了自住的，但这个楼里面同户型的房子我也出租过：

我是1800加币租掉过一套同样户型的。

现在我们来计算以五年为一个周期计算一下 总的回报率

年租金为1800*12=$21600  税费物业费保险支出4101+3024+400=$7528 NOI(运营净收入)= 21600-7528=$14072

ADS(年还贷款金额)= 1385*12=$16620  CFBT（税前现金流）=NOI-ADS=14072-16620= -$2548 你看到现金流是负的，请不要着急，请继续往下看，整个房地产投资我们要计算3个收益率，然后求和，

Current Yield（现金收益率）=CFBT/Equity= -2548*5/157500= -8.09%

Return on PRN in 5 Years （本金偿还收益率）=PRN/Equity= 42487/157500=27.06%

Return on Capital Gain （资本利得收益率）= Capital Gain/Equity= 70000/ 157500 = 44.44%

这是我按房价每年平均增长4%来计算的，450000 * （1+4%）5次方  = 547494 – 交易成本(5%) – 买入价450000= $70000

5年总收益率 -8.09%+27.06%+44.44%= 63.41% 年化复合收益是10.32%

这是我按房价每年平均增长4%来计算的，我之前做过一期视频专门讲每个区不同的房型的过去10年的平均增长率，有很多是高于4%的。

如果你是自住房，打算以后卖了换房子，这套房子45万贷款65%买下来，5年以55万卖掉，卖掉之后，手里能回差不多是27万。如果把这27万重新拿来当首付 还是首付35% ，5年以后差不多就能买到一套77万得房子。可以仔细想一下 你是把一套5年以后价值55万得房子卖了，然后撬动了一套当时价值77万得房子，77万的房子肯定还是会比55万得房子更大一点，更高档一些吧。只要坚持这么一点一点得换总有一天能换到自己的梦想中满意的房子的！

在这里我不是怂恿大家去无限的加杠杆，在不同的地方，一定要结合当时的政策和市场情况，来决定你的行为和策略，杠杆是个中性词，没有好或者是不好，理论上杠杆是个放大结果的工具，产生收益杠杆可以放大收益，如果是产生亏损，杠杆也会扩大亏损。所以你要是做房地产投资，如何选择一个对的房子，还是需要一个专业的房地产经纪给你一些专业的分析和建议，才能更加有效的利用杠杆这个工具。大家如果对蒙特利尔房地产有兴趣可以添加我的微信和我联系，感谢。